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 房地产变革 防止过犹不及 |
| 在线房产 发表于：2008-7-18 14:32:17 |
房地产市场热到火烧，固然是经济不健康的表现，但房地产市场从高烧到结冰，缺乏过渡周期，同样会使宏观经济产生不良反应。
房地产行业洗牌已拉开序幕。希望这是涅槃后的重生之旅。而不是全面衰退的开始——市场下降周期中的“弱肉强食”能让市场更健康，而所以企业主玉石俱焚或者某些企业借用政策优势以劣质基因横行市场，则是行业的不幸。目前，房地产商绷到极限的资金链，被许多人认为是打破房地产现行生态链的第一块多米诺骨牌。
5月28日，中国房地产及住宅研究会等组成的中国房地产测评中心发飙《2008年中国房地产测评报告》，预计两年内三成的房地产企业将因无法领到土地而退出市场，两成的房地产企业将因资金危机被吞并，三成企业艰难度日，只有两成的房地产商可以过上太平日子。
从宏观数据上看，钟伟先生认为，中国房地产公司上半年资金缺口多达4000亿元，相当于一年房地产所需投资总额的五分之一。以具体市场行为上看，一些房地产商不惜代价进行融资。房地产业融资成本年利率高达20%-30%的融资案例多不胜数。高利贷借贷行为蔓延说明房地产商已被逼入死角，他们不惜以高息融资饮鸩止渴。对求贤若渴的房地产开发商，面临的只有三种选择，或是在高息贷款中慢性自杀，或是被他人并购瞬间逝去，最为主动的做法是收缩战线 回收资金流，对土地进行集约化运作。
房地产面临生死考验是政策倒逼的结果。房地产业生态链变化取决于如下两个因素：首先是土地为王模式向现金为王模式的转变，其次是信贷紧缩政策。
2006、2007年土地是房地产的生财捷径，土地作为抗衡通胀的资产品种受到追捧，通胀预期越高，土地价格越升，围绕高价地形成完整的房地产生态链——投资者根据房地产上市公司的土地储备决定投资行为，银行也根据土地抵押决定贷款额度，房地产商根据高地价与资产溢价水准太高房价。突然之间，一切发生了变化。土地不再是融资、高房价的保证。前两年高价拿地、资金链紧张的房地产商成为市场下降周期中首当其冲的受害者。投资者更关心的是房地产公司的现金流，而不是土地储备。
房地产市场过热，固然是经济不健康的表现，但房地产市场从高烧到结冰，缺乏过渡周期，同样会使宏观经济产生不良反应。
有关方面已意识到这一点。6月15日，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。有人认为，房地产开发贷款与个人贷款总体相加不过占银行贷款总额20%左右，即便是房地产行业彻底垮台又如何？结果很严重。目前银行贷款所收到的抵押品，很大一部分是土地和房产，如果房地产价格大幅缩水，将引发连锁反应。当房价跌幅大过重置成本，投资者会选择拒绝还贷，而银行接受的大量抵押房产价格下挫。这对于在次贷危机中损失不小的银行而言，绝不是什么好消息。中央从金融安全的角度看房地产业绝不是无的放矢。
房地产市场的过热与过冷都不是市场价格的正常反应，而是政策与投资非理性的表现。房地产从来都是宏观调整的重要工具，2003年非典之后，房地产是拉动内需，走出通胀的重要武器，这虽然有助于中国经济跳出东亚经济衰退周期，但后遗症是造成了房地产行业的急功近利，在高温下竭泽而渔。2005年开始的调整目的明确，为了抑制过热的经济，避免房地产问题火烧连营，祸延宏观经济。
事实上，意识到房地产行业健康发展的重要性，改变以政策手段挑动或者抑制需求的做法，使房地产行业，围绕房地产的情绪回归理性，这不仅是开发商的责任，也是政府的责任。（吴岳二） |
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